2019年,请远离这些三四线楼市

时间:2019-05-16 07:00:01 来源:猫扑猫仔队 当前位置:油叔的视界 > 文化 > 手机阅读

1月5日,中国人民银行参事盛松成出席“2019中国首席经济学家论坛年会”时表示,中国房价将趋于平稳,2019年房价既不会大跌也不会大涨。

但盛松成特别分析指出:需要警惕一些三四线的楼市风险。尤其对于那些远离中心城市的三四线城市,房价猛涨,可能催生泡沫,人口向中心城市迁移,人口流失,这些三四线城市的楼市就存在巨大风险。

盛松成曾长期担任央行调查统计司司长,掌握海量中国金融基础数据,过去他的预判准确率比较高,也是笨虎一直很欣赏的一位技术型官员。


2019年,请远离这些三四线楼市



其实这已经不是盛松成第一次提出要警惕三四线楼市的风险了,2018年9月他就曾经专门发文指出:

2015-2017年,库存较高的三四线城市却出现补库存的现象。按照广义库存口径计算,117个样本城市2017年的库存较2015年增加了1.17%。进一步研究还发现,补库存的城市中,68%的地区产业基础薄弱,人口流出,长期库存过剩的风险已经显露,需要高度关注。


2015到2017这个时间段,恰好就是之前笨虎给大家讲过的棚改货币化安置推进的高峰时段。

棚改货币化安置,简单来说就是棚改拆迁项目不给房,而是直接给钱。因为当时三四线城市库存已经极高,鬼城遍地,开发商资金紧绷、地方政府也是没钱,所以要用这些钱来解决库存问题。

钱从哪儿来?2014年4月,央行创设了抵押补充贷款(Pledged Supplemental Lending,PSL),贷款对象主要是中国农业银行和国开行。地方上需要棚改的项目,报送给这两大行审批,然后获得贷款。

棚改货币化安置刚刚推进的时候,不少地方的库存得到了解决,开发商缓过劲来了,地方政府也有钱了。于是尝到了好处的地方,把许多根本不需要棚改的区域也干脆都划成棚改区一起申报了。

这钱本质上是从央行给出来的,属于基础货币投放。2015年棚改货币化安置的比例为9%,2016年增长至29.9%,2017年增长至48.5%,截止2018年货币化安置贷款余额已经超过3万亿元。


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这样的天量资金使得房价基数比较低的三四线城市房价迅速暴涨,2015-2017年房价没有翻倍的都不好意思说自己涨过价。暴涨的房价促使大量炒房团进入,也使不少当地居民开始恐慌性抢房。

但三年时间过去以后回头再看,不少城市的库存竟然不减反增。(注:按照官方数据,2018年全国百城楼市库存已经跌回2011年的水平,与盛松成的研究结论相悖)。

这也难怪,暴涨的时候碧桂园等房企扎堆在这里高价抢地盘,这些地方的地价房价被炒得这么高,而当地居民的收入却鲜有增长。

一旦棚改货币化安置停止,又何以为继呢?根据现在的政策基调,棚改货币化安置将加速退潮,曾经以高库存著称的呼和浩特和吉林长春已率先取消“棚改货币化安置奖励”。

而到了2020年,棚改货币化安置可能将全面停止。根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划》,明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。也就是说,到2020年可能整个棚改计划都将彻底终结。

当然,即便棚改货币化安置彻底退出,在整体经济金融形势稳定的前提下,短期内三四线城市的楼市不可能出现全面崩盘。

风险最先发酵的,大概率将会是那些远离核心城市圈、经济前景较差的城市。

其中有一些城市工业化刚刚起步,本来正处于逐渐的城镇化进程中。但过去几年大跃进式的棚改货币化安置造成的房价暴涨,使这些地区本来具有的低成本优势不复存在,反而成为了企业入驻的障碍。

本来大量有望从一二线城市转移到三四线城市的工业企业,或许将因此被迫迁移至海外东南亚等经营成本更为低廉的地区。这可能将对这些地区的中长期经济前景造成显著的负面影响。

目前,一些三四线城市正在逐步放松调控政策。可以发现,越是急于放松楼市调控的城市,其经济基本面通常也就越差。

这些城市放松限购,就像是给在国内发现投资渠道匮乏的人们打开了一扇通往陷阱的大门,需要格外小心。

笨虎总结出了10个特别危险的城市,大家可以在微信公众号「西瓜说房」回复关键词“城市”取阅。

by西瓜说房策略分析师笨虎

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